# 부동산 중개수수료 계산기

> 주택, 오피스텔, 상가 등 부동산 거래 시 중개수수료(복비)를 계산합니다.

## 부동산 중개수수료란?

부동산 중개수수료(공식 명칭: 중개보수)란 공인중개사를 통해 부동산 거래(매매, 전세, 월세 등)를 할 때 중개 서비스의 대가로 지급하는 비용입니다. 일반적으로 '복비'라고도 불리며, 공인중개사법 제32조 및 같은 법 시행규칙 제20조에 의해 거래 유형과 거래금액에 따른 상한요율이 법적으로 정해져 있습니다. 중개수수료는 매도인(집주인)과 매수인(세입자) 양쪽이 각각 중개사에게 지급하는 구조입니다. 즉, 중개사는 거래 양 당사자로부터 각각 수수료를 받을 수 있으며, 이때 각 당사자가 지급하는 금액은 법정 상한요율 범위 내에서 협의하여 결정합니다.

2021년 10월 19일 공인중개사법 시행규칙 개정으로 주택 중개보수 요율이 대폭 인하되었습니다. 특히 9억 원 이상 고가 주택의 매매 수수료율이 기존 0.9%에서 0.5~0.7%로, 임대차 수수료율도 0.8%에서 0.4~0.6%로 낮아졌습니다. 이 개정은 부동산 가격 상승에 따라 국민의 거래 비용 부담이 과도하게 증가한 점을 반영한 것입니다. 현재 전국 모든 시·도가 이 개정된 국가 기준 상한요율을 조례에 반영하여 적용하고 있어, 사실상 전국 동일한 요율이 적용됩니다.

중개수수료는 부동산 거래에서 반드시 고려해야 할 필수 비용 중 하나입니다. 매매 시에는 취득세, 등기비용과 함께 초기 비용의 주요 항목이 되며, 전·월세 계약 시에도 이사비용과 함께 실질적인 이주 비용을 구성합니다. 따라서 거래 전에 예상 수수료를 미리 확인하면 정확한 자금 계획을 세울 수 있습니다.

## 중개수수료 계산기 사용법

본 계산기는 세 단계로 간편하게 중개수수료를 계산할 수 있습니다.

【1단계: 물건 종류 선택】
상단의 탭에서 거래하려는 부동산의 종류를 선택합니다. '주택'은 아파트, 빌라, 단독주택, 다세대주택 등 주거용 건물과 그 부속 토지, 주택분양권을 포함합니다. '오피스텔'은 전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도, 전기 등 필수 설비를 갖춘 주거용 오피스텔을 의미합니다. '비주택'은 상가, 사무실, 토지, 공장, 창고 등 주거용이 아닌 부동산입니다.

【2단계: 거래 유형 선택】
두 번째 탭에서 거래 유형을 선택합니다. 주택과 오피스텔은 '매매·교환', '전세', '월세' 중에서 선택할 수 있습니다. 비주택은 '매매·교환'과 '임대차' 두 가지 유형만 제공됩니다.

【3단계: 금액 입력】
매매·교환 또는 전세를 선택한 경우 거래금액(매매가 또는 전세보증금)을 입력합니다. 월세를 선택한 경우에는 보증금과 월세를 각각 입력합니다. 금액 입력 시 자동으로 천 단위 콤마가 적용되어 큰 금액도 쉽게 확인할 수 있습니다.

입력을 완료하면 아래에 즉시 결과가 표시됩니다. 결과에는 중개수수료, 적용 요율, 부가세(VAT 10%), 합계 금액이 포함되며, 월세의 경우 환산액도 함께 표시됩니다. 한도액이 적용된 경우에는 한도액 정보도 함께 확인할 수 있습니다.

## 중개수수료 계산 공식

중개수수료는 '거래금액 × 상한요율' 공식으로 계산되며, 한도액이 있는 구간에서는 한도액을 초과할 수 없습니다.

【주택 매매·교환 요율표】
• 5천만 원 미만: 0.6% (한도 25만 원)
• 5천만~2억 원 미만: 0.5% (한도 80만 원)
• 2억~9억 원 미만: 0.4%
• 9억~12억 원 미만: 0.5%
• 12억~15억 원 미만: 0.6%
• 15억 원 이상: 0.7%

【주택 임대차(전세·월세) 요율표】
• 5천만 원 미만: 0.5% (한도 20만 원)
• 5천만~1억 원 미만: 0.4% (한도 30만 원)
• 1억~6억 원 미만: 0.3%
• 6억~12억 원 미만: 0.4%
• 12억~15억 원 미만: 0.5%
• 15억 원 이상: 0.6%

【오피스텔 (주거용, 전용 85㎡ 이하)】
• 매매·교환: 0.5%
• 임대차: 0.4%

【비주택 (상가·토지 등)】
• 매매·교환·임대차: 0.9% 이내 협의

【월세 환산액 계산법】
월세 거래의 경우, 보증금과 월세를 합산한 '환산액'을 기준으로 요율을 적용합니다.
• 환산액 = 보증금 + (월세 × 100)
• 단, 환산액이 5천만 원 미만이면 = 보증금 + (월세 × 70)

예를 들어, 보증금 3,000만 원 / 월세 50만 원인 경우:
• 환산액 = 3,000만 + (50만 × 100) = 8,000만 원
• 적용 요율: 0.4% (5천만~1억 구간)
• 수수료 = 8,000만 × 0.004 = 32만 원 → 한도 30만 원 적용 → 최종 30만 원

【부가세】
중개수수료에 대한 부가가치세(VAT) 10%가 별도로 부과됩니다. 다만, 간이과세자인 개인 중개사는 부가세를 별도로 청구하지 않는 경우가 많으므로, 계약 전 중개사에게 확인하는 것이 좋습니다.

## 중개수수료 절약 팁과 주의사항

부동산 거래 시 중개수수료를 합리적으로 관리하기 위한 팁과 주의사항을 정리했습니다.

첫째, 중개수수료는 협의 가능합니다. 법정 상한요율은 '최대 한도'이지, 반드시 그 금액을 내야 하는 것은 아닙니다. 중개의뢰인과 공인중개사가 상한요율 범위 내에서 자유롭게 협의할 수 있습니다. 특히 고가 부동산이나 거래가 빠르게 성사된 경우, 요율 협의를 시도해 볼 수 있습니다.

둘째, 중개수수료 영수증을 반드시 받으세요. 현금영수증 또는 세금계산서 발행을 요청하면 됩니다. 이는 추후 양도소득세 신고 시 필요경비로 공제받을 수 있어 절세 효과가 있습니다. 부동산 매매 시 지출한 중개수수료는 취득원가에 포함되어 양도차익을 줄여줍니다.

셋째, 부가세 부과 여부를 확인하세요. 일반과세자인 중개법인이나 고매출 개인 중개사는 중개수수료 외에 부가세 10%를 별도로 청구합니다. 반면 간이과세자인 개인 중개사는 부가세를 별도로 청구하지 않는 경우가 많습니다. 계약 전에 부가세 포함 여부를 반드시 확인하세요.

넷째, 중개수수료 외 추가 비용 청구에 주의하세요. 공인중개사법상 중개보수와 실비(교통비, 권리분석 비용 등) 외에 별도의 금품을 요구하는 것은 불법입니다. 다만 실비는 의뢰인의 요청에 따라 발생한 실제 비용(인감증명서 발급비, 확정일자 비용 등)에 한합니다.

다섯째, 분양권 전매 시 중개수수료 계산에 주의하세요. 분양권의 거래금액은 '기납부금(계약금+중도금) + 프리미엄(웃돈)'으로 산정되며, 잔여 분양대금은 포함하지 않습니다. 이 점을 간과하면 수수료가 과다 청구될 수 있습니다.

여섯째, 전·월세 재계약 시에도 중개수수료가 발생할 수 있습니다. 기존 중개사를 통해 재계약하는 경우 수수료를 지불해야 하지만, 집주인과 세입자가 직접 재계약하면 중개수수료가 발생하지 않습니다.

일곱째, 오피스텔 거래 시 '주거용'과 '업무용'에 따라 요율이 다릅니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식부엌, 전용 수세식 화장실, 전용 목욕시설을 모두 갖춘 경우에만 주거용 오피스텔 요율(매매 0.5%, 임대차 0.4%)이 적용되며, 그 외에는 비주택 요율(0.9% 이내)이 적용됩니다.

## 자주 묻는 질문

### Q. 중개수수료와 복비는 같은 말인가요?

네, 같은 의미입니다. '복비'는 부동산 중개수수료를 일상적으로 부르는 말이며, 공식 법률 용어는 '중개보수'입니다. 공인중개사법 제32조에서 '중개보수'라는 용어를 사용하고 있으며, 이는 중개업무에 관한 보수로서 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는 금액을 의미합니다. 과거에는 '중개수수료'라는 표현도 혼용되었으나, 현행법은 '중개보수'로 통일하고 있습니다. 다만 일반적으로 '중개수수료', '복비', '중개보수' 모두 같은 뜻으로 사용됩니다.

### Q. 월세 중개수수료에서 환산액은 왜 계산하나요?

월세 거래에는 보증금과 월 임대료 두 가지 금액이 존재하기 때문에, 이를 하나의 기준 금액(환산액)으로 통합하여 수수료 요율 구간을 판단합니다. 환산 공식은 '보증금 + (월세 × 100)'이며, 이 환산액이 5천만 원 미만인 경우에는 '보증금 + (월세 × 70)'을 적용합니다. 배수를 낮추는 이유는 소액 거래에서 수수료 부담을 줄이기 위한 것입니다. 이 환산액을 기준으로 요율표에서 해당 구간의 상한요율과 한도액을 적용하여 최종 수수료를 산출합니다.

### Q. 중개수수료를 깎을 수 있나요?

네, 가능합니다. 법정 상한요율은 '최대 한도'이므로, 이 범위 내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 자유롭게 협의할 수 있습니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조에도 '한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다'고 명시되어 있습니다. 다만 지나치게 낮은 수수료를 요구하면 양질의 중개 서비스를 기대하기 어려울 수 있으므로, 합리적인 범위에서 협의하는 것이 좋습니다.

### Q. 부가세(VAT)는 반드시 내야 하나요?

부가가치세 부과 여부는 중개사의 사업자 유형에 따라 다릅니다. 일반과세자(법인 중개업소, 연 매출 8,000만 원 이상 개인 중개사)는 중개수수료에 10%의 부가세를 별도로 청구합니다. 반면 간이과세자(연 매출 8,000만 원 미만 개인 중개사)는 부가세를 별도로 청구하지 않는 것이 일반적입니다. 면세사업자인 경우에는 부가세가 아예 부과되지 않습니다. 계약 전에 중개사에게 사업자 유형과 부가세 포함 여부를 반드시 확인하세요.

### Q. 주택 분양권 거래 시 중개수수료는 어떻게 계산하나요?

분양권 전매 시 중개수수료의 거래금액은 '실제 거래에 사용된 금액'을 기준으로 합니다. 구체적으로 '기납부금(계약금 + 기 납부한 중도금) + 프리미엄(웃돈)'이 거래금액이 됩니다. 예를 들어, 분양가 5억 원 아파트에서 계약금 5천만 원과 중도금 1억 원을 납부한 상태에서 프리미엄 3천만 원을 붙여 전매하면, 거래금액은 1억 8천만 원(5천만 + 1억 + 3천만)이 됩니다. 이 금액에 주택 매매 요율을 적용합니다. 잔여 분양대금은 매수자가 시행사에 직접 납부하는 금액이므로 중개수수료 산정에 포함하지 않습니다.