# 양도소득세 계산기

> 부동산 양도 시 발생하는 양도소득세를 장기보유특별공제 포함하여 계산합니다.

## 양도소득세 계산기란?

양도소득세 계산기는 부동산(주택, 토지 등)을 양도(매도)할 때 발생하는 양도소득에 대한 세금을 계산하는 도구입니다.

양도소득세는 소득세법에 따라 부동산, 부동산에 관한 권리(분양권, 입주권), 주식 등을 양도하여 발생하는 소득에 부과됩니다. 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에서 장기보유특별공제와 기본공제(250만원)를 적용한 과세표준에 세율을 곱하여 계산합니다.

특히 1세대1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역은 2년 거주)을 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세됩니다. 다주택자는 중과세율이 적용되어 세 부담이 크게 늘어납니다.

이 계산기는 국토교통부 실거래가 조회를 연동하여 취득가액과 양도가액을 편리하게 확인할 수 있습니다. 보유기간에 따른 장기보유특별공제율, 조정대상지역 여부, 1세대1주택 여부 등을 반영하여 예상 세액을 산출합니다.

부동산 매매를 계획하고 있다면 사전에 양도소득세를 확인하여 실제 수익을 파악하는 것이 중요합니다.

## 사용 방법

1. 취득가액(매입 가격)을 입력합니다.
부동산을 취득할 때 실제 지불한 금액을 입력합니다. 실거래가 조회를 통해 확인할 수 있습니다.

2. 양도가액(매도 가격)을 입력합니다.
매도 예정 금액 또는 실제 매도 금액을 입력합니다.

3. 필요경비를 입력합니다.
취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 인테리어 비용(자본적 지출) 등 양도 관련 비용을 입력합니다.

4. 취득일과 양도일을 선택합니다.
보유기간에 따라 장기보유특별공제율이 달라집니다.

5. 1세대1주택 여부를 선택합니다.
양도 시점에 1세대1주택 요건을 충족하면 12억원까지 비과세됩니다.

6. 조정대상지역 여부를 선택합니다.
조정대상지역의 다주택자는 중과세율이 적용됩니다.

주의사항:
• 실제 양도소득세는 개인별 상황(다른 양도소득, 감면 특례 등)에 따라 달라질 수 있습니다.
• 분양권, 입주권 양도는 별도 규정이 적용됩니다.
• 정확한 세액은 세무사에게 확인하시기 바랍니다.

## 계산 공식

■ 기본 산식
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
장기보유특별공제액 = 양도차익 × 공제율
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제(250만원)
산출세액 = 과세표준 × 세율 - 누진공제

■ 양도소득세 세율 (2026년 기준)
• 1,400만원 이하: 6%
• 1,400만~5,000만원: 15% (누진공제 126만원)
• 5,000만~8,800만원: 24% (누진공제 576만원)
• 8,800만~1.5억원: 35% (누진공제 1,544만원)
• 1.5억~3억원: 38% (누진공제 1,994만원)
• 3억~5억원: 40% (누진공제 2,594만원)
• 5억~10억원: 42% (누진공제 3,594만원)
• 10억원 초과: 45% (누진공제 6,594만원)

■ 장기보유특별공제율
일반: 3년 이상 6% ~ 15년 이상 30%
1세대1주택: 보유 3년 12% + 거주 2년 8% ~ 최대 80%

■ 계산 예시
취득가액: 6억, 양도가액: 10억, 필요경비: 2,000만, 보유 5년
양도차익: 10억 - 6억 - 2,000만 = 3.8억
장기보유공제(5년 10%): 3,800만
양도소득금액: 3.42억
과세표준: 3.42억 - 250만 = 3.395억
세액: 3.395억 × 40% - 2,594만 = 약 1.1억원 + 지방소득세 10%

## 알아두면 좋은 팁

■ 1세대1주택 비과세 요건
• 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 거주 추가)
• 양도가액 12억원 이하 전액 비과세
• 12억 초과분만 과세 (12억 초과분에 대한 장기보유특별공제 최대 80%)

■ 다주택자 절세 전략
• 1주택자로 되기 위해 순차 매도 계획 수립
• 일시적 2주택 특례: 종전 주택 취득 후 1~3년 내 신규 주택 취득 시, 신규 취득 후 3년 내 종전 주택 양도하면 비과세
• 장기보유 후 매도: 보유기간이 길수록 공제율 증가

■ 필요경비 누락 주의
양도소득세를 줄이려면 필요경비를 빠짐없이 반영하세요:
• 취득세, 등록세
• 중개수수료 (취득·양도 시 모두)
• 법무사 비용, 인지세
• 자본적 지출(인테리어, 확장 공사 등) - 영수증 보관 필수
• 소송 비용 등

■ 양도 시기 주의
• 12월 31일 전후로 양도하면 연도가 달라져 기본공제(250만원) 활용이 가능합니다.
• 장기보유공제 구간이 바뀌는 시점(3년, 4년...) 직전이면 잠시 기다리는 것도 방법입니다.

■ 비과세 판단 시 유의사항
• 분양권도 주택 수에 포함됩니다 (2021.1.1. 이후 취득분)
• 상속·증여 주택은 별도 규정 적용
• 해외 부동산 양도도 양도소득세 대상

## 자주 묻는 질문

### Q. 1세대1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

1세대1주택 비과세를 받으려면 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 보유하고, 해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 실거주도 필요합니다. 양도가액 12억원까지 전액 비과세되며, 12억 초과분에 대해서만 과세됩니다. '1세대'란 배우자, 같은 주소의 직계존비속 등을 포함하는 개념이므로, 가족 중 다른 주택 소유자가 있으면 비과세가 안 됩니다.

### Q. 장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?

3년 이상 보유 시 적용되며, 보유기간에 따라 공제율이 증가합니다. 일반 부동산: 3년 6%에서 시작하여 연 2%씩, 최대 15년 이상 30%. 1세대1주택(12억 초과분): 보유기간 공제(3년 12%~10년 이상 40%)와 거주기간 공제(2년 8%~10년 이상 40%)를 합산하여 최대 80%까지 공제됩니다. 예를 들어 10년 보유+10년 거주하면 양도차익의 80%가 공제되어 실제 과세 대상은 20%에 불과합니다.

### Q. 다주택자 중과세율은 어떻게 되나요?

조정대상지역 내 다주택자는 기본세율에 추가 세율이 적용됩니다. 2주택자는 기본세율+20%포인트, 3주택 이상은 기본세율+30%포인트가 중과됩니다. 또한 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 다만 2022~2025년 한시적으로 다주택 중과가 유예되었으며, 2026년 이후 정책 방향에 따라 변동될 수 있으므로 최신 세법을 확인하시기 바랍니다.

### Q. 필요경비에 인테리어 비용도 포함되나요?

자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용은 필요경비로 인정됩니다. 자본적 지출이란 자산의 가치를 증가시키는 지출로, 확장 공사, 베란다 확장, 시스템 에어컨 설치, 싱크대·화장실 교체 등이 해당됩니다. 반면 단순 수리·유지(벽지 교체, 도배, 페인트칠)는 수익적 지출로 인정되지 않습니다. 반드시 세금계산서나 현금영수증 등 적격증빙을 보관해야 공제받을 수 있습니다.

### Q. 양도소득세 신고는 언제까지 해야 하나요?

양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 예를 들어 3월 15일에 양도했다면 5월 31일까지 신고·납부해야 합니다. 기한 내 미신고 시 무신고 가산세(20%)와 과소신고 가산세(10%)가 부과됩니다. 1세대1주택 비과세 대상이라도 양도가액이 12억원을 초과하면 신고 의무가 있습니다. 홈택스에서 전자신고하거나 세무서에 서면 신고할 수 있습니다.