# 종합부동산세 계산기

> 주택 공시가격 기준 종합부동산세, 세액공제, 농어촌특별세를 계산합니다. 2026년 최신 세율과 공정시장가액비율을 반영합니다.

## 종합부동산세란?

종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 국내에 소재한 주택 및 토지의 공시가격 합산액이 일정 금액을 초과하는 경우 부과되는 국세입니다. 재산세가 지방자치단체에서 부과하는 지방세인 반면, 종합부동산세는 국세청에서 부과하는 국세로서 고가 부동산 보유자에게 추가로 부과되는 보유세 성격의 세금입니다.

종합부동산세는 2005년부터 시행되었으며, 부동산 가격 안정과 조세 형평성 제고를 목적으로 도입되었습니다. 과세 대상은 크게 주택분과 토지분(종합합산토지, 별도합산토지)으로 나뉘며, 본 계산기는 주택분 종합부동산세를 계산합니다. 과세기준일인 6월 1일에 주택을 보유하고 있는 사람이 납세의무자가 되며, 매년 12월 1일부터 12월 15일까지가 납부기간입니다. 납부세액이 250만 원을 초과하면 분납이 가능하며, 500만 원 초과 시에는 납부세액의 50%까지 6개월 이내 분할 납부할 수 있습니다.

종합부동산세는 인별 과세 원칙을 따르므로, 부부가 각각 보유한 주택의 공시가격은 개별적으로 판단합니다. 공동명의 주택의 경우 지분에 해당하는 공시가격을 각자의 보유 주택에 합산하여 과세 여부를 판단합니다. 또한 종부세 납부 시 이미 부과된 재산세 상당액은 이중과세 방지를 위해 공제됩니다.

## 계산기 사용 방법

1단계: 주택 보유 유형을 선택합니다. '1세대 1주택'은 세대원 전원이 하나의 주택만 보유한 경우에 해당하며, 기본공제 12억 원과 고령자·장기보유 세액공제 혜택이 적용됩니다. '2주택 이하'는 개인이 2주택 이하를 보유한 경우이며 기본공제 9억 원이 적용됩니다. '3주택 이상'은 3주택 이상 보유 시 적용되는 중과세율이 반영됩니다.

2단계: 보유한 주택의 공시가격 합산액을 입력합니다. 공시가격은 국토교통부 부동산 공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다. 여러 주택을 보유한 경우 모든 주택의 공시가격을 합산한 금액을 입력하세요.

3단계: 1세대 1주택자의 경우 소유자 나이와 보유기간을 선택합니다. 60세 이상 고령자 공제(20~40%)와 5년 이상 장기보유 공제(20~50%)가 적용되며, 두 공제의 합산 한도는 최대 80%입니다.

4단계: 계산 결과를 확인합니다. 종부세 산출세액, 세액공제, 최종 종부세액, 농어촌특별세(종부세의 20%), 총 납부세액이 표시됩니다. 세율 구간별 세액 내역도 차트로 확인할 수 있습니다.

## 종합부동산세 계산 공식

종합부동산세의 계산 과정은 다음과 같습니다.

■ 과세표준 산정
과세표준 = (공시가격 합산액 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)

기본공제: 1세대 1주택자 12억 원 / 일반(다주택) 9억 원
공정시장가액비율: 2023년 이후 60% 적용

■ 세율 적용 (2주택 이하)
과세표준 3억 이하: 0.5% | 3억~6억: 0.7% | 6억~12억: 1.0%
12억~25억: 1.3% | 25억~94억: 2.0% | 94억 초과: 2.7%

■ 세율 적용 (3주택 이상)
과세표준 3억 이하: 0.5% | 3억~6억: 0.7% | 6억~12억: 1.0%
12억~25억: 2.0% | 25억~50억: 3.0% | 50억~94억: 4.0% | 94억 초과: 5.0%

■ 1세대 1주택 세액공제
고령자 공제: 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
장기보유 공제: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%
합산 한도: 최대 80%

■ 최종 세액
종부세 = 산출세액 - 세액공제
농어촌특별세 = 종부세 × 20%
총 납부세액 = 종부세 + 농어촌특별세

## 종합부동산세 절세 팁

첫째, 1세대 1주택 요건을 충족하면 기본공제가 9억 원에서 12억 원으로 3억 원 증가하고, 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)까지 적용받을 수 있어 세부담이 크게 줄어듭니다. 세대 분리, 주택 수 조정 등을 통해 1세대 1주택 요건 충족 여부를 검토해 보세요.

둘째, 부부 공동명의를 활용하면 각각 9억 원씩 총 18억 원의 기본공제를 받을 수 있어, 1세대 1주택자의 12억 원 공제보다 유리할 수 있습니다. 다만 공동명의 시 고령자·장기보유 세액공제는 적용되지 않으므로, 두 방식을 비교 계산해 보는 것이 좋습니다.

셋째, 종합부동산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우 분납이 가능합니다. 500만 원 이하는 250만 원을 초과하는 금액을, 500만 원 초과는 납부세액의 50%를 6개월 이내에 분할 납부할 수 있습니다.

넷째, 임대사업자 등록을 통해 합산 배제 혜택을 받을 수 있는 경우가 있으므로, 다주택자는 임대주택 등록 요건을 확인해 보시기 바랍니다.

다섯째, 과세기준일이 6월 1일이므로, 주택 매도·매수 시점에 따라 해당 연도 종합부동산세 납세의무가 달라집니다. 6월 1일 이전에 매도하면 해당 연도 종부세 부담을 피할 수 있습니다.

## 자주 묻는 질문

### Q. 종합부동산세 과세 대상은 어떻게 판단하나요?

종합부동산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 보유한 주택의 공시가격 합산액이 기본공제(1세대 1주택 12억 원, 일반 9억 원)를 초과하는 경우에 부과됩니다. 인별 합산 과세이므로 부부 각각의 보유 주택 공시가격을 기준으로 개별 판단하며, 공동명의 주택은 지분 비율에 따라 각자 합산합니다. 과세기준일에 주택을 보유하고 있다면 12월에 고지서가 발송됩니다.

### Q. 1세대 1주택자 판단 기준은 무엇인가요?

1세대 1주택자란 세대원 전원이 국내에 주택 1채만 보유한 경우를 말합니다. 여기서 '세대'란 주민등록상 같은 주소에 거주하는 가족(배우자, 직계존비속 등)을 의미합니다. 배우자는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다. 일시적 2주택(기존 주택 매도 예정), 상속 주택, 지방 저가 주택 등은 특례로 1세대 1주택 판단 시 제외될 수 있으므로 세부 요건을 확인하세요.

### Q. 공정시장가액비율이란 무엇인가요?

공정시장가액비율은 공시가격에서 과세표준을 산정할 때 적용하는 비율로, 과세표준 = (공시가격 합산 - 기본공제) × 공정시장가액비율로 계산합니다. 2023년 이후 주택분 공정시장가액비율은 60%가 적용되고 있습니다. 이 비율은 정부가 부동산 시장 상황과 세부담 수준을 고려하여 매년 조정할 수 있으며, 비율이 높아지면 과세표준이 커져 세부담이 증가합니다.

### Q. 종합부동산세와 재산세의 차이는 무엇인가요?

재산세는 모든 부동산 소유자에게 부과되는 지방세로 7월과 9월에 납부하며, 종합부동산세는 일정 금액을 초과하는 고가 부동산 보유자에게 추가로 부과되는 국세로 12월에 납부합니다. 재산세는 개별 부동산에 대해 물건별로 과세하지만, 종부세는 전국에 보유한 동일 유형 부동산의 공시가격을 합산하여 인별로 과세합니다. 종부세 납부 시 재산세로 이미 부과된 금액은 이중과세 방지를 위해 공제됩니다.

### Q. 부부 공동명의와 단독명의 중 어느 쪽이 유리한가요?

부부 공동명의(각 50%)는 각각 9억 원씩 총 18억 원의 기본공제를 받을 수 있어 공시가격이 높을수록 유리할 수 있습니다. 반면 단독명의 1세대 1주택자는 기본공제 12억 원에 고령자 공제(최대 40%)와 장기보유 공제(최대 50%)를 합산하여 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있습니다. 일반적으로 공시가격이 18억 원 이하이거나, 고령자·장기보유 공제가 큰 경우에는 단독명의가 유리하고, 공시가격이 매우 높은 경우에는 공동명의가 유리합니다.