양도소득세 계산기

양도소득세 계산기는 부동산(주택, 토지 등)을 양도(매도)할 때 발생하는 양도소득에 대한 세금을 계산하는 도구입니다. 양도소득세는 소득세법에 따라 부동산, 부동산에 관한 권리(분양권, 입주권), 주식 등을 양도하여 발생하는 소득에 부과됩니다. 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에서 장기보유특별공제와 기본공제(250만원)를 적용한 과세표준에 세율을 곱하여 계산합니다. 특히 1세대1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 조정대상지역은 2년 거주)을 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세됩니다. 다주택자는 중과세율이 적용되어 세 부담이 크게 늘어납니다. 이 계산기는 국토교통부 실거래가 조회를 연동하여 취득가액과 양도가액을 편리하게 확인할 수 있습니다. 보유기간에 따른 장기보유특별공제율, 조정대상지역 여부, 1세대1주택 여부 등을 반영하여 예상 세액을 산출합니다. 부동산 매매를 계획하고 있다면 사전에 양도소득세를 확인하여 실제 수익을 파악하는 것이 중요합니다.

1. 취득가액(매입 가격)을 입력합니다. 부동산을 취득할 때 실제 지불한 금액을 입력합니다. 실거래가 조회를 통해 확인할 수 있습니다. 2. 양도가액(매도 가격)을 입력합니다. 매도 예정 금액 또는 실제 매도 금액을 입력합니다. 3. 필요경비를 입력합니다. 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 인테리어 비용(자본적 지출) 등 양도 관련 비용을 입력합니다. 4. 취득일과 양도일을 선택합니다. 보유기간에 따라 장기보유특별공제율이 달라집니다. 5. 1세대1주택 여부를 선택합니다. 양도 시점에 1세대1주택 요건을 충족하면 12억원까지 비과세됩니다. 6. 조정대상지역 여부를 선택합니다. 조정대상지역의 다주택자는 중과세율이 적용됩니다. 주의사항: • 실제 양도소득세는 개인별 상황(다른 양도소득, 감면 특례 등)에 따라 달라질 수 있습니다. • 분양권, 입주권 양도는 별도 규정이 적용됩니다. • 정확한 세액은 세무사에게 확인하시기 바랍니다.

■ 기본 산식 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 장기보유특별공제액 = 양도차익 × 공제율 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제(250만원) 산출세액 = 과세표준 × 세율 - 누진공제 ■ 양도소득세 세율 (2026년 기준) • 1,400만원 이하: 6% • 1,400만~5,000만원: 15% (누진공제 126만원) • 5,000만~8,800만원: 24% (누진공제 576만원) • 8,800만~1.5억원: 35% (누진공제 1,544만원) • 1.5억~3억원: 38% (누진공제 1,994만원) • 3억~5억원: 40% (누진공제 2,594만원) • 5억~10억원: 42% (누진공제 3,594만원) • 10억원 초과: 45% (누진공제 6,594만원) ■ 장기보유특별공제율 일반: 3년 이상 6% ~ 15년 이상 30% 1세대1주택: 보유 3년 12% + 거주 2년 8% ~ 최대 80% ■ 계산 예시 취득가액: 6억, 양도가액: 10억, 필요경비: 2,000만, 보유 5년 양도차익: 10억 - 6억 - 2,000만 = 3.8억 장기보유공제(5년 10%): 3,800만 양도소득금액: 3.42억 과세표준: 3.42억 - 250만 = 3.395억 세액: 3.395억 × 40% - 2,594만 = 약 1.1억원 + 지방소득세 10%

■ 1세대1주택 비과세 요건 • 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 거주 추가) • 양도가액 12억원 이하 전액 비과세 • 12억 초과분만 과세 (12억 초과분에 대한 장기보유특별공제 최대 80%) ■ 다주택자 절세 전략 • 1주택자로 되기 위해 순차 매도 계획 수립 • 일시적 2주택 특례: 종전 주택 취득 후 1~3년 내 신규 주택 취득 시, 신규 취득 후 3년 내 종전 주택 양도하면 비과세 • 장기보유 후 매도: 보유기간이 길수록 공제율 증가 ■ 필요경비 누락 주의 양도소득세를 줄이려면 필요경비를 빠짐없이 반영하세요: • 취득세, 등록세 • 중개수수료 (취득·양도 시 모두) • 법무사 비용, 인지세 • 자본적 지출(인테리어, 확장 공사 등) - 영수증 보관 필수 • 소송 비용 등 ■ 양도 시기 주의 • 12월 31일 전후로 양도하면 연도가 달라져 기본공제(250만원) 활용이 가능합니다. • 장기보유공제 구간이 바뀌는 시점(3년, 4년...) 직전이면 잠시 기다리는 것도 방법입니다. ■ 비과세 판단 시 유의사항 • 분양권도 주택 수에 포함됩니다 (2021.1.1. 이후 취득분) • 상속·증여 주택은 별도 규정 적용 • 해외 부동산 양도도 양도소득세 대상