DSR/DTI 계산기

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차대출, 카드론, 학자금대출 등 모든 금융부채의 원금과 이자 상환액을 합산하여 계산합니다. 예를 들어 연소득이 5,000만 원이고 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 2,000만 원이라면 DSR은 40%입니다. DTI(Debt to Income, 총부채상환비율)는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 이자 상환액을 합산하여 연소득으로 나눈 비율입니다. DSR과의 핵심 차이는 기타 대출(신용대출, 자동차대출 등)에 대해 원금 상환분을 포함하지 않고 이자만 반영한다는 점입니다. 따라서 동일한 대출 조건에서 DTI는 DSR보다 낮게 산출됩니다. 2018년부터 금융당국은 DSR을 대출 심사의 핵심 지표로 도입하였으며, 현재는 총 대출액이 1억 원을 초과하는 모든 차주에게 DSR 규제가 적용됩니다. DSR 규제는 가계부채의 건전성을 관리하고, 차주의 상환 능력을 넘어서는 과도한 대출을 방지하기 위한 제도입니다.

1. 상단 탭에서 DSR 또는 DTI 모드를 선택합니다. DSR은 모든 대출의 원금+이자를 반영하고, DTI는 주담대 원리금 + 기타대출 이자만 반영합니다. 2. 연소득을 입력합니다. 근로소득자는 세전 연봉을, 자영업자는 종합소득세 신고 기준 소득을 입력합니다. 3. 규제지역 구분을 선택합니다. 투기지역/투기과열지구(DSR 40%, DTI 40%), 조정대상지역(DSR 40%, DTI 50%), 비규제지역(DSR 40%, DTI 60%) 중 해당 지역을 선택하면 규제 한도 대비 통과/초과 여부를 확인할 수 있습니다. 4. 대출 정보를 입력합니다. 대출 유형(주택담보, 신용, 자동차, 카드론, 기타), 대출 잔액, 연이율, 잔여 만기(개월), 상환 방식(원리금균등, 원금균등, 만기일시)을 각각 입력합니다. 5. 여러 대출이 있다면 '대출 추가' 버튼으로 최대 10건까지 추가할 수 있습니다. DSR 모드에서는 스트레스 DSR 적용을 체크하여 금리 상승 시 부담도 미리 확인할 수 있습니다.

■ DSR 계산 공식 DSR(%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계) ÷ 연소득 × 100 모든 대출에 대해 원금과 이자를 모두 포함한 연간 상환액을 합산합니다. ■ DTI 계산 공식 DTI(%) = (주담대 연간 원리금 + 기타대출 연간 이자) ÷ 연소득 × 100 주택담보대출은 원금+이자를 반영하지만, 기타대출은 이자만 반영합니다. ■ 상환방식별 연간 상환액 산정 • 원리금균등상환: 월납입액 = 대출원금 × 월이율 × (1+월이율)^개월 ÷ ((1+월이율)^개월 - 1), 연간상환액 = 월납입액 × 12 • 원금균등상환: 매월 원금 = 대출원금 ÷ 총개월, 이자는 잔액 기준 매월 감소, 첫 12개월 합산 • 만기일시상환: 연간상환액 = 연간이자 + (대출원금 ÷ 만기년수). 실제로는 만기에 원금을 일시 상환하지만, DSR 산정 시에는 원금을 만기 기간으로 균등분할하여 연간 부담으로 환산합니다. ■ 스트레스 DSR 실제 대출 금리에 스트레스 금리를 가산하여 DSR을 재산정합니다. 수도권·규제지역은 +3.0%p, 비수도권은 +0.75%p를 가산합니다. 이는 금리 상승 시 상환 부담 증가를 사전에 반영하기 위한 제도입니다.

1. 대출 상환 우선순위: DSR을 낮추려면 금리가 높은 신용대출이나 카드론부터 상환하는 것이 효과적입니다. 같은 금액이라도 고금리 대출을 먼저 갚으면 연간 원리금 상환액이 크게 줄어듭니다. 2. 상환 방식의 영향: 만기일시상환은 월 부담은 적지만 DSR 산정 시 원금을 만기년수로 나눈 금액이 추가되므로 생각보다 DSR이 높게 나올 수 있습니다. 원리금균등상환이 장기적으로 이자 부담과 DSR 모두에 유리합니다. 3. 대출 기간 활용: 동일한 대출 금액이라도 상환 기간을 늘리면 월 상환액이 줄어 DSR이 낮아집니다. 다만 총 이자 비용은 증가하므로 적정 기간을 선택해야 합니다. 4. 소득 증빙 준비: DSR 산정 시 인정되는 소득은 근로소득(원천징수영수증), 사업소득(종합소득세 신고서), 연금소득(연금수령 확인서), 임대소득(임대차계약서) 등입니다. 소득 증빙이 충분할수록 유리합니다. 5. 기존 대출 정리: 사용하지 않는 마이너스통장이나 카드론도 DSR에 포함되므로, 대출 신청 전에 불필요한 대출 한도를 해지하면 DSR을 개선할 수 있습니다. 6. 스트레스 DSR 대비: 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되어 수도권·규제지역은 최대 3.0%p의 가산금리가 적용됩니다. 대출 계획 시 금리 상승 여력까지 고려해야 합니다. 7. 부부 공동명의 활용: 부부 합산 소득으로 DSR을 산정하면 한도가 늘어날 수 있습니다. 다만 공동명의에 따른 세금 영향(취득세, 종합부동산세 등)도 함께 검토해야 합니다.